Kabel onder de Grond initiatief
--

WOZ waarde

Klopt de Woningwaarde wel?

U heeft van uw gemeente een WOZ-beschikking gekregen, die als waardepeildatum 1 januari heeft. De WOZ-beschikking is de grondslag voor veel belastingen en heffingen. Ze bepaalt niet alleen de hoogte van de OZB, maar ook de ‘watersysteemheffing’ van de waterschappen, het eigenwoningforfait in de IB-aangifte of, als het om een tweede of tijdelijk verhuurde eigen woning gaat, de te belasten waarde in box 3. Zelfs bij de waardebepaling van woningen bij schenken of erven wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt gebruikt.

Wat is de WOZ waarde

De hoogte van een groot aantal belastingen is afhankelijk van de waarde van onze woning. De gemeente stelt die waarde vast op grond van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ).
De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde. De gemeente vergelijkt daartoe de woning met woonpanden die rond de peildatum zijn verkocht.

Wat als de WOZ waarde niet klopt

Wie denkt dat de WOZ-waarde afwijkt van de marktwaarde, kan contact opnemen met de gemeente. Met goede argumenten is de waarde vaak omlaag te krijgen.

Lukt dat niet, dan is nog tot zes weken na de datum op de aanslag schriftelijk bezwaar mogelijk.

Hoeveel verschil maakt een andere WOZ waarde.

Met elke €10.000 die een eigenaar-bewoner van de WOZ-waarde af weet te krijgen, bespaart hij ruim €50 belasting. Meer specifiek: tot €42 aan inkomstenbelasting en ca €10 onroerendezaakbelasting (ozb) (De onroerendezaakbelasting is gemeente specifiek, Het genoemde bedrag is van toepassing voor Eindhoven => 0.09733%) en een paar euro waterschapsbelasting.

Eigenaren van een tweede huis in Nederland kunnen bij €10.000 verlaging van de WOZ-waarde tot €120 inkomstenbelasting besparen en soms forensenbelasting.

Voor degenen die een huis erven, kunnen veel geld besparen met een kritische blik. Ais de gemeente de WOZ-waarde met €10.000 vermindert, kan de erfbelasting maximaal €4000 zakken. Het exacte bedrag hangt af van de nalatenschap en de relatie tussen overledene en erfgenaam.

Heeft een huurder er ook wat aan?

Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde namelijk ook relevant voor de bepaling van de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. Omdat gemeenten niet weten welke huurwoningen geliberaliseerd zijn, krijgen álle huurders een WOZ-beschikking. Wie in een geliberaliseerde huurwoning (vrije sector) zit, hoeft er niets mee te doen. Maar huurders van sociale huurwoningen die bijna de maximale huur betalen die volgens het puntenstelsel is toegestaan, doen er goed aan te checken of de WOZ-waarde door de gemeente niet te hoog is ingeschat. Een lagere WOZ-waarde betekent namelijk ook een lagere maximale huur. Het maken van bezwaar kan dus leiden tot een minder grote huurverhoging of zelfs een huurverlaging.

In die gevallen waar de huurder de woning zou kunnen kopen van de woningbouwvereniging: Bij een gelijkblijvende leegwaarde ratio gaat de koopprijs evenredig omlaag.

Te lage WOZ waarde?

Een kleine stijging van de WOZ-waarde scheelt soms honderden euro's hypotheekrente per jaar. Een lagere WOZ-waarde kan soms het effect hebben van een lagere risico-opslag op bij de bank, waardoor het rentetarief wijzigen kan.

Daarnaast is een huis met een te lage WOZ-waarde moeilijker te verkopen. Potentiele kopers passen soms hun bod aan op de lagere WOZ-waarde.

Verhuurders kunnen soms minder huur vragen bij een lagere WOZ-waarde.

Alleen als het U past: Sinds 1 oktober 2015 kunt U ook om een hogere WOZ waarde vragen.

Kun je er ook op achteruitgaan na protest.

Ais iemand bezwaar maakt tegen een WOZ-waarde, mag de gemeente de waarde niet naar boven aanpassen als tijdens de behandeling blijkt dat de woning juist nog meer waard is. De kans is wel groot dat er dan volgend jaar een hogere WOZ-beschikking op de deurmat valt.

Bewoners zijn overigens niet wettelijk verplicht een taxateur van de gemeente binnen te laten. Maar wie de toegang weigert bij bezwaar of beroep, kan te maken krijgen met een verzwaring van de bewijslast.

Wat gebeurt er als de WOZ waarde vermindert

De gemeente stuurt een nieuwe aanslag gemeentelijke heffingen en geeft de nieuwe WOZ-waarde door aan het waterschap en de Belastingdienst. Die zorgen zo nodig voor verrekening.
Overigens is de WOZ-waarde die de gemeente Eindhoven kortgeleden stuurde, pas nodig bij de aangifte inkomstenbelasting in 2017 (over 2016).

Ais de WOZ-waarde (ook) in een eerder jaar meer dan 20% te hoog werd vastgesteld, moet de gemeente deze op verzoek van de klager verminderen, zelfs al is de bezwaartermijn verstreken. Dit kan tot vijf jaar terug en leidt tot een belasting teruggave

Welke Argumenten hebben zin

Besteed vooral aandacht aan de feiten. Controleer wat er in het taxatieverslag van de gemeente staat over de woning en over vergelijkbare huizen of appartementen.

Raapleeg het taxatie rapport (In Eindhoven U kunt uw eigen belastinggegevens waaronder het taxatierapport raadplegen via de digitale belastingbalie. Inwoners hebben hierbij hun DigiD nodig)

Heeft de gemeente genoeg rekening gehouden met verschillen, bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, een gedateerde bad kamer, een onhandige indeling of is er geluidsoverlast de aanwezigheid van een Hoogspannings Leidingen in de directe omgeving en komt dat niet (voldoende) terug in het verschil in waarde? (raadpleeg als checklist eventueel de website http://www.futd.nl)

Vraag de gemeente eventueel ook de WOZ-waarden door te geven van enkele panden in de buurt die u beter vergelijkbaar vindt met uw woning.

Een taxatie van een beëdigd taxateur is een sterke troef tegenover de gemeente. Maar die kost geld. Wie gelijk krijgt en bij het bezwaar een kostenvergoeding heeft gevraagd, ontvangt wel een vergoeding.

Vanaf 1 oktober 2016 zijn WOZ-waardes van huizen openbaar.

Hoe maak ik bezwaar

In Eindhoven is er een mogelijkheid via de digitale digitale belastingbalie.

Als het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking door de gemeente wordt afgewezen en er wordt geen rekening gehouden van een Hoogspannings Leiding kunt U beroep instellen bij de Belastingkamer van de Arrondissementsrechtbank.

Check de WOZ beschikking

Nederlandse gemeentes ontvangen honderdduizenden bezwaarschriften tegen de WOZ beschikking. Afgelopen jaar kreeg ongeveer 45% van de klagers de WOZ waarde van zijn woning omlaag. (In die gevallen ging de WOZ waarde gemiddeld met 10% omlaag) . (zie consumentengids van maart 2016): Aanvechten kan dus zinvol zijn. Maak dus bezwaar als de waarde van uw huis volgens u te hoog is ingeschat. Ook als u een sociale woning huurt...

Als je woning gelegen is binnen 150 m van een Hoogspannings Leiding of zelfs dichterbij is er een duidelijk extra aspect waar tot op heden in Eindhoven geen rekening mee is gehouden (bevestiging eind feb 2016 door een taxateur voor de gemeente Eindhoven, met als argument: vanaf 2013 zijn er in die strook nagenoeg geen relevante huizen van eigenaar gewisseld. in de periode 2013 -2016 is slechts 1 huis duidelijk binnen de magneetveld zone zijn en 3 woningen op de 150 m grens van eigenaar gewisseld).

Bovengrondse hoogspanningsleiding verminderde WOZ-waarde met € 37.000
Hof Den Haag 27-5-2013, nr. 12/00404 20140048.

Uit deze uitspraak blijkt dat nabijgelegen hoogspanningsmasten en UMTS-masten voor mobiele verbindingen een lagere WOZ-waarde kunnen meebrengen. De woning van belanghebbende stond 116 meter van de hoogspanningskabels af en was getaxeerd op een waarde van € 472.000 euro.

Het Hof Den Haag verminderde de WOZ-waarde van de woning met het aanzienlijke bedrag van € 37.000 (=8%) in verband met de bovengrondse hoogspanningsverbinding op 116 meter afstand van de woning.